房价调控论文

⑴ 有关房地产价格影响因素的论文 3000字

内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设

房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。
本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。

与土地问题相关的制度安排与制度建设

土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷：
在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯；
目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步；
房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。
在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。

与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设

房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。
我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。
在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。
房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。
与交易费用问题相关的制度安排与制度建设

房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面：
合理的税费安排
在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。
项目审批中的交易费用
房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。
招投标中的交易费用
在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。
工程造价管理中的交易费用
做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。
与媒体有关的交易费用
媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。
我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！
参考资料：
1.谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002
2.刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4)
3.卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5)
4.张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)

⑵ 求一篇关于房价增长的论文

经济生活潜藏遏制房价因素
曾听说有位专业房地产问题评论者私下里向朋友发问：你说这房价究竟会涨还是会跌？这似乎很好笑，你是专家，你不知道，谁又能知道？其实，这也正常。经济预测难过天气预报，人所共知。翻开几年前涉及经济预测的文献，预测差不离的有几个？如果专家们被逼无奈需要预测，也只能抓几个大的影响因子讲讲道理，说个大概。如果要预测到一个确切的百分数，实在需要勇气。要预测房子价格，尤其困难。通货膨胀因素、技术因素、社会心理变化、政府调控政策的变化都会影响房价，而这些因素都不容易把握。

但是，现实的房子价格是高还是低，有两个因素值得注意。第一，与同等社会条件相比，平均房价与平均收入的比例如何？第二，买房与租房的机会成本哪个大？如果第一个因素不好把握，第二个因素的把握还是比较容易的。从这两个因素看，我国的房价总体上还是比较高的。北京120平方米装修好的房子的平均价格大约是85万，是家庭平均收入的17倍，这个高度在世界上也不多见。在很多城市，房价往往是房子年租金的几十倍。例如一套房子的年租金是6000元，而房子的价格却可能是30万元，相差50倍。这说明买房子的机会成本要高于租房，也证明房子的价格高了。

真正市场价格是合理的价格，因为它有利于资源优化配置，不能说你是卖房子的，就说房价低，也不能因为你是买房子的，就说房价高。这只是一般而论。决定供求平衡的因素很多，如果有的因素加进来形成满足房地产商获取长期暴利的均衡价格，或者满足购房者的愿望而形成使房地产商长期亏损的均衡价格，那么，这种均衡价格也就算上了“市场失败”，抑或是“政府失败”，因为政府的政策可能不适当地影响了市场的供求。

我国社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。在这种社会条件下，人们会采取一些投资方式以降低生活的风险，而比较可靠的办法是购买不动产。这样一来，不动产的所有权价格往往很高，而不动产的使用权价格却可能很低。在我国的许多城市，考虑到租房的管理成本，这个倍数还要高些。这说明，社会因素进入了房子价格；人们为社会风险的存在支付了货币。我们的百姓担忧太多，解除忧虑的重要办法是勒紧裤带买房子，而他们一旦进入房产市场，就加剧房子价格上升，而房价上升更使得他们越发想买房。这不是百姓的错啊！

很多人预测房子的价格还要上升，房地产商人更喜欢这样说。他们的理由主要是说人口在增长，而土地资源却不增长。这个理由有点似是而非。日本、香港和台湾地区都有过地产价格上升的时期，但后来也出现过下跌的时期。中国新划定的城市规划区面积其实是很大的。在圈地高峰期，全国划定的开发区面积甚至超过了现有的城市建成区面积，后来做了整顿治理，多半开发区面积被取消了，但真正恢复为农田的是少数。还有一个因素是农村的空置房屋，现在房地产商正在打这个主意，通过一些办法会“置换”出许多建设用地，造成土地供应的增加。另一方面，中国的人口增长率已经接近更替水平，一些城市人口的出生率在明显下降，如果不考虑机械移民，许多城市的人口是负增长。而农村人口向城市移民是产生土地节约的移民。农民在农村的宅基地平均在0.5亩以上，进城以后的住宅用地大大减少了。如果国家政策做一些改善，农民在农村的宅基地的相当一部分是可以置换出来的，这也会产生土地供应的增加。按照这个道理，我们的经济生活的确潜藏着遏制房价上升的因素，尽管这些因素要发挥影响需要政府政策的支持。

⑶ 中国房价调控的有效性和持续性表现在哪里 我要写一篇论文 所以要详细些

有效性肯定是有效的，你看中国政府出台的政策限贷让很多人买不了房子 不是很有效么 至于持续性的话，我估计是不能持续很久的 ，中国现在已经有处于泡沫经济的趋势，在不就的将来（或许10来年吧）可能发生经济危机，所以中国调控房价的持续性是很难持久的 ，但是中国会在后面出台一些政策 来改善一些不好的现象

⑷ 谁给篇 以中国房价 为话题的1000字论文

= =寫事實嘛，中央不高興 寫虛假嘛，過不了自己的良心 你這是哪裡的題目？-，-要是普通作業就隨便蓋住良心寫寫
希望采纳

⑸ 房产调控政策对房产价格的影响论文的开头怎么写

现今房地产是中国的支柱产业，所以在没有找到一个新经济增长点时，房地产仍然占主导地位。即便找到了新的经济增长点产业转移也需要大量时间，所以未来房价仍然有上涨空间。
近几年为什么房价涨的这么快。究其原因，1.最主要的是政府的扶持和人们对住房的需求。2.通货膨胀严重，物价、成本上涨导致人民币贬值，为了保值投资商将大量资金投入房地产。3.投机者对房地产价格的炒作、开发商哄抬房价等原因。
2011年政府出台房屋限购令。其主要目的是，1.抑制一、二线城市的房价。因为，现今一、二线城市的房价几乎接近饱和，已经没有上涨空间，如果持续上涨，将严重超出购房者的购买能力。2.迫使大量资金转移到三、四城市，推动三、四线的城市建设。所以，未来一、二线热点城市的房价将会有所下降，但三、四城市的房价仍然会上涨。而三、四城市数量要远多于一、二线城市。因此，未来中国整体房价仍然会上涨，只不过因限购令的原因上涨会有所减缓。
央行2011年内4次上调存款准备金利率，虽然促使流动性资金减少、银行贷款减少、人民币升值，房企融资形势出现收紧，房企将更难获得银行贷款，资金链会越来越紧张。但同时也使国外热钱大量流入。截至2011年3月末，国家外汇储备余额为30447亿美元，同比增长24.4%，首次突破3万亿美元。国外热钱主要流动方向是商品市场、房地产、股市，这也是为什么通货膨胀居高不下的原因。期中流向房地产的热钱将获得人民币升值和房价上涨带来的双重收益。虽然国内资金被控制住，但国外资金却替代上来，只不过角色互换了一下。所以房地产业的资金仍然充足，房屋限购令只是控制了一、二线城市的房价，并没有对三、四城市严加控制。而国外热钱主要就流向了三，四线城市，未来三、四城市的房价将占主导地位。
房地产行业可以说已经是一个产能过剩的行业，现今虽然供大于求，但是个人认为未来一段时间这一因素仍然不会影响房价。虽然政府出台一些控制房价的政策，为了应对调控政策，开发商开始囤房，捂盘惜售，开发商将持观望态度。不会在价格上有太大松动。空置房大多数在开发手里，只要他们不愿意出售所囤积的房子，房价依然不会降低,除非政府有后续更强硬的政策出台。房地产所带动的产业链是最长的一个，所涉及到得上下游产业有近百个。政府调控房地产，不是打压房地产，政府不会遏制房地产未来的发展，之所以调控是想让房地产慢慢走向正轨。
可以参考一下。

⑹ 求有关房价问题论文

摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。

但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。

首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。

关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价

房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。

一、决定商品房价格的因素
房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。

分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。

如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。

除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。

房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。

二、对当前房价的分析
[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。

那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。

在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。

在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。

三、让房价保持相对合理的建议
如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。

首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。

其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。

再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。