房價調控論文

⑴ 有關房地產價格影響因素的論文 3000字

內容摘要：隨著房地產業的迅猛發展，房地產的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產發展的最主要的三個方面是土地、房地產金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。關鍵詞：房地產價格 土地 房地產金融市場 交易費用 制度安排與建設

房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產價格的形成十分復雜，要受自然、經濟、社會、區域、個體等多方面的影響，據測算，在房地產價格構成中，各種費用所佔比例大致為：土地約為20％；建安工程約為35％；「大市政」配套約佔15％；各種稅費約佔10%-15％；開發企業的利潤約佔15％-20％。
本文試圖從土地、房地產金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產價格，尋求新的制度安排。

與土地問題相關的制度安排與制度建設

土地是房地產開發的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。我國的土地所有制屬於全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產，這種產權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷：
在現行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為。現行的是土地「批租」形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由於時間跨度很大，開發商們可以將這種介於「租」與「售」之間得來的土地進行抵押貸款，並將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產權的錯位與侵犯；
目前土地轉讓的市場化程度很低。協議出讓土地不僅所佔的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現實發展同步；
房地產投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作政績工程、形象工程做。在這種「經營城市」的浪潮中，利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段，地方政府自然不會是最後的買單者。
在現實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與徵收方法，即購房者逐年向政府繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地「批租」的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的「黑洞」；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態更新；政府要做好並認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發的，予以收回；建立土地儲備制度以便政府可以根據土地市場行情適時收購或者供應土地。今後中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。

與房地產金融市場問題相關的制度安排與制度建設

房地產業是一個資金密集型產業，如果它是一輛戰車的話，金融就是它的發動機。從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。房地產之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產業具有很強的回彈效應有關，同時房地產開發投資的回報率相對於其他行業高些。銀行也把住房貸款當成是新的業務增長點，但現實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資於房地產，開發商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫才會產生，並且隨時可能破裂。
我們的房地產金融市場存在著發育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發展，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。
在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對於房地產企業來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。大力發展房地產信託。從信託產品總體來看，呈現出地方政府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三分天下的格局。為房地產基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產重要融資渠道的地產基金不得不由幕後走向前台，它為房地產企業無疑提供了新的融資渠道，而且對於投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。
房地產金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸准入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創新與我國的國情實際相結合，促進房地產金融市場健康、快速的發展。只有這樣，才能有效的防範房地產價格泡沫的產生與破裂。
與交易費用問題相關的制度安排與制度建設

房地產市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建築施工單位、政府、監理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。建立合理的控制交易費用的制度平台應考慮以下幾個方面：
合理的稅費安排
在房地產開發中，人們對城市基礎設施配套費以及公用設施配套費的徵收異議頗多。早有學者提出對城市基礎設施配套費不應向開發商一次徵收，而直接向業主逐年徵收；供水、電、煤氣等設施的建設費在其產品價格被理順後應該自動退出歷史舞台；對於一些具有明顯攤派性質的收費如人防建設費、教育費附加等，它們屬於全民受益的范圍，那麼也就不應該僅僅由開發企業來繳納。
項目審批中的交易費用
房地產業在許多權力部門的眼裡仍是一塊「肥肉」，誰都想沾點「油水」，而且項目審批環節過多也是我們計劃經濟體制留下的後遺症之一。開發企業來回奔波於公章部門，不僅降低了效率，而且增加了很多「跑路錢」，這些交易費用也計入了房地產價格之中。
招投標中的交易費用
在管理混亂的建築市場上「黑白合同」已經成了公開的秘密了。所謂「黑合同」，就是建設單位在工程招投標過程中，除了公開簽訂的合同（「白合同」）外，又私下與中標單位簽訂合同，強迫中標單位墊資帶資承包、壓低工程款等。另外工程層層轉包、建築「掮客」混水摸魚等問題也很嚴重，同時招投標過程也是滋生腐敗的溫床。
工程造價管理中的交易費用
做為房地產市場重要組成部分的監理、咨詢以及評估部門在工程造價的形成中起到了至關重要的作用。但我們的造價管理存在著很多的漏洞。概預算以及決算審計人員素質參差不齊，監理制度艱澀運行，這樣的決算價格難免和工程的實際造價有出入。事實上，我們在開發建設工程中只重視了施工質量的監理卻忽視了造價監理工作。設計可行的造價編制審核程序與科學的全面的監理制度，完善激勵機制與監督機制，只有這樣才能保證工程造價的公平合理，建築市場的健康規范。
與媒體有關的交易費用
媒體是提供房地產交易信息的主要工具。瘋狂的房地產廣告說到底是開發商在為業主們燒錢，而媒體們更熱衷於概念炒作，從「奧運」概念到「世博」概念，從「親水景觀」概念到「別墅豪宅」概念，每一輪炒作都拉動房價上揚。當然其中有合理的概念促銷，但是，我們更需要的是真實可信的房產交易信息。在巨額廣告費的誘惑之下，某些媒體不惜出賣版面，大肆吹噓，最終，昂貴的交易費用換來了虛假的繁榮，這對房地產的危害是致命的。因此需要一種制度安排來保護業主的利益，更是在保護房地產的未來。
我們要理性的看待房地產市場中出現的各種問題，當前中國房地產市場出現了住宅市場化進程加速和制度建設滯後的矛盾，這更加要求我們保持制度安排的科學、合理、適用、可行。只有這樣才能防範和解決房地產市場中出現的許多問題，特別是價格問題，也只有這樣中國房地產才會走向輝煌！
參考資料：
1.謝經榮等，地產泡沫與金融危機[M]，經濟管理出版社，2002
2.劉福垣，房地產泡沫產生的根源在於流通體制[J]，城鄉建設，2003(4)
3.卲謙謙、王洪，日本房地產泡沫的成因分析及對我國的經驗借鑒[J]，中國房地產金融，2003(5)
4.張銳，房地產業緣何這般熱[J]，中國經濟信息，2003(6)

⑵ 求一篇關於房價增長的論文

經濟生活潛藏遏制房價因素
曾聽說有位專業房地產問題評論者私下裡向朋友發問：你說這房價究竟會漲還是會跌？這似乎很好笑，你是專家，你不知道，誰又能知道？其實，這也正常。經濟預測難過天氣預報，人所共知。翻開幾年前涉及經濟預測的文獻，預測差不離的有幾個？如果專家們被逼無奈需要預測，也只能抓幾個大的影響因子講講道理，說個大概。如果要預測到一個確切的百分數，實在需要勇氣。要預測房子價格，尤其困難。通貨膨脹因素、技術因素、社會心理變化、政府調控政策的變化都會影響房價，而這些因素都不容易把握。

但是，現實的房子價格是高還是低，有兩個因素值得注意。第一，與同等社會條件相比，平均房價與平均收入的比例如何？第二，買房與租房的機會成本哪個大？如果第一個因素不好把握，第二個因素的把握還是比較容易的。從這兩個因素看，我國的房價總體上還是比較高的。北京120平方米裝修好的房子的平均價格大約是85萬，是家庭平均收入的17倍，這個高度在世界上也不多見。在很多城市，房價往往是房子年租金的幾十倍。例如一套房子的年租金是6000元，而房子的價格卻可能是30萬元，相差50倍。這說明買房子的機會成本要高於租房，也證明房子的價格高了。

真正市場價格是合理的價格，因為它有利於資源優化配置，不能說你是賣房子的，就說房價低，也不能因為你是買房子的，就說房價高。這只是一般而論。決定供求平衡的因素很多，如果有的因素加進來形成滿足房地產商獲取長期暴利的均衡價格，或者滿足購房者的願望而形成使房地產商長期虧損的均衡價格，那麼，這種均衡價格也就算上了「市場失敗」，抑或是「政府失敗」，因為政府的政策可能不適當地影響了市場的供求。

我國社會保障體制發育不健全，人們的社會生活有很大的不確定性，例如對養老的擔憂，對通貨貶值的擔憂，對子女未來命運的擔憂等等。在這種社會條件下，人們會採取一些投資方式以降低生活的風險，而比較可靠的辦法是購買不動產。這樣一來，不動產的所有權價格往往很高，而不動產的使用權價格卻可能很低。在我國的許多城市，考慮到租房的管理成本，這個倍數還要高些。這說明，社會因素進入了房子價格；人們為社會風險的存在支付了貨幣。我們的百姓擔憂太多，解除憂慮的重要辦法是勒緊褲帶買房子，而他們一旦進入房產市場，就加劇房子價格上升，而房價上升更使得他們越發想買房。這不是百姓的錯啊！

很多人預測房子的價格還要上升，房地產商人更喜歡這樣說。他們的理由主要是說人口在增長，而土地資源卻不增長。這個理由有點似是而非。日本、香港和台灣地區都有過地產價格上升的時期，但後來也出現過下跌的時期。中國新劃定的城市規劃區面積其實是很大的。在圈地高峰期，全國劃定的開發區面積甚至超過了現有的城市建成區面積，後來做了整頓治理，多半開發區面積被取消了，但真正恢復為農田的是少數。還有一個因素是農村的空置房屋，現在房地產商正在打這個主意，通過一些辦法會「置換」出許多建設用地，造成土地供應的增加。另一方面，中國的人口增長率已經接近更替水平，一些城市人口的出生率在明顯下降，如果不考慮機械移民，許多城市的人口是負增長。而農村人口向城市移民是產生土地節約的移民。農民在農村的宅基地平均在0.5畝以上，進城以後的住宅用地大大減少了。如果國家政策做一些改善，農民在農村的宅基地的相當一部分是可以置換出來的，這也會產生土地供應的增加。按照這個道理，我們的經濟生活的確潛藏著遏制房價上升的因素，盡管這些因素要發揮影響需要政府政策的支持。

⑶ 中國房價調控的有效性和持續性表現在哪裡 我要寫一篇論文 所以要詳細些

有效性肯定是有效的，你看中國政府出台的政策限貸讓很多人買不了房子 不是很有效么 至於持續性的話，我估計是不能持續很久的 ，中國現在已經有處於泡沫經濟的趨勢，在不就的將來（或許10來年吧）可能發生經濟危機，所以中國調控房價的持續性是很難持久的 ，但是中國會在後面出台一些政策 來改善一些不好的現象

⑷ 誰給篇 以中國房價 為話題的1000字論文

= =寫事實嘛，中央不高興 寫虛假嘛，過不了自己的良心 你這是哪裡的題目？-，-要是普通作業就隨便蓋住良心寫寫
希望採納

⑸ 房產調控政策對房產價格的影響論文的開頭怎麼寫

現今房地產是中國的支柱產業，所以在沒有找到一個新經濟增長點時，房地產仍然佔主導地位。即便找到了新的經濟增長點產業轉移也需要大量時間，所以未來房價仍然有上漲空間。
近幾年為什麼房價漲的這么快。究其原因，1.最主要的是政府的扶持和人們對住房的需求。2.通貨膨脹嚴重，物價、成本上漲導致人民幣貶值，為了保值投資商將大量資金投入房地產。3.投機者對房地產價格的炒作、開發商哄抬房價等原因。
2011年政府出台房屋限購令。其主要目的是，1.抑制一、二線城市的房價。因為，現今一、二線城市的房價幾乎接近飽和，已經沒有上漲空間，如果持續上漲，將嚴重超出購房者的購買能力。2.迫使大量資金轉移到三、四城市，推動三、四線的城市建設。所以，未來一、二線熱點城市的房價將會有所下降，但三、四城市的房價仍然會上漲。而三、四城市數量要遠多於一、二線城市。因此，未來中國整體房價仍然會上漲，只不過因限購令的原因上漲會有所減緩。
央行2011年內4次上調存款准備金利率，雖然促使流動性資金減少、銀行貸款減少、人民幣升值，房企融資形勢出現收緊，房企將更難獲得銀行貸款，資金鏈會越來越緊張。但同時也使國外熱錢大量流入。截至2011年3月末，國家外匯儲備余額為30447億美元，同比增長24.4%，首次突破3萬億美元。國外熱錢主要流動方向是商品市場、房地產、股市，這也是為什麼通貨膨脹居高不下的原因。期中流向房地產的熱錢將獲得人民幣升值和房價上漲帶來的雙重收益。雖然國內資金被控制住，但國外資金卻替代上來，只不過角色互換了一下。所以房地產業的資金仍然充足，房屋限購令只是控制了一、二線城市的房價，並沒有對三、四城市嚴加控制。而國外熱錢主要就流向了三，四線城市，未來三、四城市的房價將佔主導地位。
房地產行業可以說已經是一個產能過剩的行業，現今雖然供大於求，但是個人認為未來一段時間這一因素仍然不會影響房價。雖然政府出台一些控制房價的政策，為了應對調控政策，開發商開始囤房，捂盤惜售，開發商將持觀望態度。不會在價格上有太大松動。空置房大多數在開發手裡，只要他們不願意出售所囤積的房子，房價依然不會降低,除非政府有後續更強硬的政策出台。房地產所帶動的產業鏈是最長的一個，所涉及到得上下游產業有近百個。政府調控房地產，不是打壓房地產，政府不會遏制房地產未來的發展，之所以調控是想讓房地產慢慢走向正軌。
可以參考一下。

⑹ 求有關房價問題論文

摘要：如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對於一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價，對於房屋來說，就是它的建築成本以及土地成本，這是決定房價的基礎。其次是開發商的利益和政府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和政府都會從自身利益出發定義其中價格。還有市場供求關系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向於均衡價格，大體符合價值。

但是如今房價出現了過高的情況，隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的湧入，對於住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方政府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。

首先我個人覺得加強房地產市場的規范化建設很有必要。其次根據實際情況根據不同的收入群體制定房地產政策，可以多蓋些經濟適用房再次要有正確的宣傳導向作用。

關鍵：市場經濟體制 政府宏觀調控 規范市場 合理房價

房價永遠是牽動著百姓與媒體神經的話題。俗話說，衣食住行是老百姓的幾樣大事，其中之一「住」指的就是人們的住房問題。對於咱中國人來說，有一個屬於自己的「窩」更加意義非凡，房子對於中國的老百姓來說已經不止是房子這么簡單，更是一種心理意義上的港灣。可是近年來房價不斷上漲，並且這個問題並沒有得到有效的解決，過高的房價給廣大購房居民帶來很大的生活壓力。以下僅是我個人對於這個問題的一些看法和觀點。

一、決定商品房價格的因素
房地產行業是一個比較復雜的行業，涉及的相關行業很多，對經濟的帶動作用很強。一般來說房價要與本國的經濟發展水平、居民收入水平相適應，超前或落後都不是好現象，都會對國家的經濟和社會穩定造成一定的影響，所以對房價的合理性行進分析，採取有效的措施控制房價是非常必要的。

分析房價問題，首先不能脫離我國的市場經濟體制，總所周知，我國現實行的市社會主義市場經濟體制。也就是說價格是由市場形成、市場機制調節的。雖然房地產商可以對房價進行自主定位，但是還是得服從市場，不能任意決定房價的漲幅跌落。因為政府會通過宏觀調控來影響房價，主要是通過財政政策、貨幣政策、產業政策等間接手段影響房價，也不能直接決定房價。

如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對於一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價啊，對於房屋來說，就是它的建築成本以及土地成本，就是買一塊地皮的價錢和從這塊地上將房子蓋起來的費用，其中也包含人工和材料的費用。這是決定房價的基礎。其次是開發商的利益和政府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和政府都會從自身利益出發定義其中價格。舉個例子，如果開發商向銀行貸款將建築工程繼續下去，那麼，他就要相應地付給銀行一定的利息，開發商在對房子定價上也會考慮到這一點，所以房價又會被無形中提高了。

除了以上這些對於房價起到直接影響的因素之外，還有幾個因素也會間接影響到房價。首先是市場供求關系，學過一點經濟學的都知道，一樣商品出現供大於求時，價格會相應下降，當供不應求時，價格必然會上漲，並且房價始終圍繞房屋價值上下波動。其次，百姓的收入水平高低也會影響到市場需求，既而影響到房價。再次就是市場的競爭。房產開發商之間的互相競爭也會對房價產生影響，當競爭激烈時，就會抑制房價。同樣如果購房者之間進行競爭時，就會抬高房價。

房價主要是受以上個因素交互作用影響的。所以房價有高有低、有升有降、有漲有落。從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向於均衡價格，大體符合價值。

二、對當前房價的分析
[國外有個公認的評判標准，商品房的價格應該是家庭年收入的3到6倍。] ①那麼我們來計算下上海現在的房價是否合理。根據政府相關部門公布，上海市人均月收入為2000左右。一家三口，那麼家庭年收入為72000元，如果按照這個標准來算，顯然如今的房價明顯過高。

那麼導致房價過高的原因又是什麼呢？其中人為炒作是其中一個重要原因。首先隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的湧入，對於住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方政府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。況且房地產的開發成本一般都是保密的，購房者根本難以知道房地產商的利潤空間有多大，很容易造成購房者的盲目購買行為。

在各方面來看，百姓或主動，當然更多地是被動地接受房價過高的這個情況。還要提到的一點是，如今我國現階段房地產中介也存在著不完善的情況中介機構的資質，從業人員的資格規范還沒有完全落實到位，造成該行業的秩序混亂，中介機構不是完全的為購房者服務，更多的自己的利益，飽食其中差價，這對購房者來說更是雪上加霜。

在從目前房地產市場出現的問題和國家採取的措施來看，國家對房地產市場的調控還是滯後的，雖然對房價的調控中央政府是有很大的決心和很強烈的意願的，但國家出台政策往往是在問題已經凸現後才制定的，絕大多數採取的是事後控制的手段，政策出台時市場出現的問題影響已經很大，而且已經造成了一定程度的不良後果，控制起來難度也已經加大了。而且從中央政府落實到地方政府往往也是有難度的。試想，房價會影響當地政府的財政收入，在一定程度上會影響當地的經濟發展速度。所以這些都會造成中央政策的失效或打折現象。

三、讓房價保持相對合理的建議
如今過高的房價，給許多購房者帶來了很多生活的壓力，或是因為高房價而沒有能力購買能力而苦悶，或是貸款後住上新房後，成為名符其實的「房奴」，整日背著精神壓力為早點還清貸款努力奮斗，卻發現清款之日還是遙遙無期。可不可以採取一些措施，讓房價保持相對合理，讓百姓安心地住進新房子。

首先我個人覺得加強房地產市場的規范化建設很有必要。目前我國房地產市場還很不規范，行業規范，從事房地產行業的公司的資質規定審查，從業人員的資格規定和審查還很不到位，對違反行業規定的房地產公司的懲處沒有一個統一的法律規定而且房地產業的壟斷性很強。政府在進行防堤建設時可以有意向地讓一些國有企業或一些盈利目的不是很強的企業單位開發，這樣也有利於通過他們達到調控房地產市場的作用。同時政府可以出台一些相關政策，和對一些原有政策進行改革。可以進行工資制度改革，社會保障制度的建立，公積金的建立和落實切實有效的制定和落實福利住房制度來減輕百姓的住房壓力。

其次根據實際情況根據不同的收入群體制定房地產政策，應是減少高檔住宅，增加中低檔次住宅，建造不同的房地產產品以適應各自收入群體的需求。可以多蓋些經濟適用房，因為濟適用房對解決收入偏低的人群的住房問題是非常重要的。在這方面，政府已經出台了一些相關政策了，許多經濟適用房已經建成和在建之中，接下來的是對房屋的購買者進行把關，防止一些人利用房價低的優勢買多後，再進行轉賣，賺取差價，這樣真正的經濟意義就沒有體現在百姓身上。

再次要有正確的宣傳導向作用。文章前面我提到有些居民想買房增值因為住宅是不動產。況且現在社會穩定國家經濟高速發展，升值空間很大。開發商們也正是看準這個時機不斷宣傳房地產的保值增值功能，誘使購房者買高價的住房。這樣不利於讓房價保持相對合理。所以政府和主流媒體要正確地宣傳和引導居民購房，不要總是宣揚房地產的增值功能多強，正確的引導居民正確的看待房地產的價值，因為人們買房還是主要用來居住，要更強調它的居住功能而不是一味的強調它的增值作用。