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加州房东动不了“恶房客”

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近期,美国加利福尼亚州旧金山市一栋叫“Park Lane”的豪华公寓成为舆论焦点——房东和房客们围绕着艾利斯法案(Ellis Act)进行了一场艰苦的逼迁和反逼迁博弈,至今难分高下。 
  这栋公寓位于山顶,可以眺望海湾,视野开阔,风景独好。公寓的租客中不乏名流,他们选择这个公寓里的“上房”,月租金高达1万美元,而这个价格,在旧金山完全可以租到一栋不错的独立别墅。 
  与此同时,这里面还住着一些老人——为保障低收入者不至于流落街头,旧金山市的租金管制条例确保他们能一直住着,不用担心房东会涨房租。 
  在美国,房客一旦租赁成功,很多事情就由不得房东了。涨房租?根本不可能。很多房客在一栋公寓一住就是十几年甚至几十年。哪怕市场上租金飙升,房东如果想违约涨价,访客完全可以挑出一堆麻烦,如房子有消防隐患,水龙头不故障,电梯不顺,空调罢工等各种理由,并因此拒付租金。房客欠了房租,房东还不敢轻易驱逐。 
  久而久之,恶意欠租让房东们焦头烂额,房客们不仅“白住”,水、电、气、垃圾清运、房屋维修等一系列费用也都要房东承担。 
  为此,1986年,加州出台了艾利斯法案,有条件地保护房主的利益。该法给予有意“停止营业”的业主无条件逼迁租客的权利。 
  但房主们发现,在现实操作中,麻烦也不少。法案规定,业主不能逼迁个别住户,必须要求整栋楼住户全部搬家。其次,逼迁后五年间必须将该房产空置,更不能以高于原租金的价格出租。在要求房客搬走时,必须提前120天告知,对62岁以上的长者或伤残人士则需要提前1年。另外,业主亦须提供搬迁补助金,且必须给予每户租客赔5201美元补偿,如果房客是伤残或老人则加3473美元。 
  据业内人士介绍,业主一旦启动艾利斯法案,轻则一年的租金没了,重则旷日持久诉讼。最新的案例是,一个房客9年不付房租,业主向法院申请启动驱逐程序,结果败诉。其中重要的原因是,房客提供的证据显示,房屋没有完全达到居住水准。 
  在我看来,无论是租金限制条例还是艾利斯法案,采用苛刻的条款限制有产者,不外乎就是将地产投机的空间压缩到最低。难怪有人说,美国的业主是世界上最痛苦的房东。很多中国人那种投资一个地产,然后坐地收租发财的想法都过于天真了。 
  尽管艾利斯法案只是一个看上去很美的画饼,但旧金山的业主们从2012年到2013年之间依然启动了116宗个案,并且集中于北岸区以及华人区。比上一个年度增加了一倍。 
  这立即让舆论开始担忧,艾利斯法案正在被滥用,并导致低收入长期居民流离失所。该法案规定,业主不得提价出租,但可以分拆整个项目为若干个项目单卖。另一个事实是,从2012年10月到2013年10月,全美的房价都在回升,旧金山的涨幅更是高达25.7%,仅次于拉斯维加斯。美国西海岸几大华人集中的城市,房价飙涨的速度领跑全美,大量来自中国的移民抱着买房吃租金的朴素愿望,成了购买物业的生力军。 
  这也就不难理解,Park Lane的业主明知诉讼程序非常麻烦,依旧决定启动艾利斯法案——按照现有的市场价格抛售该物业,能获利上亿元。如果没赶上,过了这个村还有这个店吗? 
  如今,“Park Lane”的博弈还在继续,但舆论的关注可能让试图分割出售物业赚一把就跑的老板们的愿望落空。经过媒体透明的报道,购买者只要稍微有点常识,就会问自己,即使买得起,但我玩得起吗?
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